Что нужно знать при аренде офиса
Америка – страна стартапов. Великая страна. И для открытия своего бизнеса тут созданы все условия, даже при нынешнем буйстве бюрократии. С ростом и доступностью технологий сегодня вы более не ограничены в способах достижения своей американской мечты. Работайте из дома, кофейни, или платите копейки за коворкинг. Достаточно скачать себе приложение “Workfrom” и буквально через несколько секунд вы можете увидеть массу мест, откуда можно работать.
Но если вам необходим свой личный частный офис или физическая торговая площадка, тогда вам придется иметь дело с агентством по недвижимости или менеджером / хозяином приглянувшегося вам места. И тут окажется, что аренда офиса включает в себя не только поиск идеального места по приемлемой цене, но и обсуждение договора об аренде (lease agreement или просто lease) – достаточно сложного документа, который обычно сформулирован так, чтобы при любой спорной ситуации перевес был не на вашей стороне, а на стороне арендодателя. И здесь ваш успех во многом может зависеть от того, насколько много изменений вы сможете внести в такой договор.
Что нужно знать перед тем, как подписать договор аренды.
Площадь
В основном договоры аренды в США рассчитываются по арендуемой площади (Rentable Square Foot или RSF). Это включает в себя стоимость площади вашего личного места (это называется Usable Square Footage или USF), а также пропорционально рассчитанная плата за общую территорию (ту что вы делите с другими арендовзятелями), такую как лобби, лестницы, коридоры и туалеты. Обязательно измерьте USF, а также попросите эти данные у хозяина, чтобы получить точную картину по размерам и ценам потенциально приемлемых мест.
Типы договоров аренды
Существует три главных типа договоров аренды, и разделяются они по тому, какие именно сервисы включены в стоимость аренды:
- Gross or full-service lease – все включено. Вы платите фиксированную месячную плату, а хозяин покрывает все расходы связанные с обслуживанием, коммунальными услугами и налогами. Это простой и удобный тип договора. Только не забудьте проверить, есть ли какие-то лимиты по коммуналке и что именно включено в обслуживание. Например, включена ли уборка внутри вашего офиса? Обогрев и кондиционирование воздуха предоставляется 24 часа в сутки или только в рабочее время? Существует ли лимит по электричеству, и если да, то как вы будете платить за превышение? Все эти детали должны быть записаны в договоре аренды, чтобы не было сюрпризов далее.
- Net lease – чистая аренда. В этом случае налоги, страховка и обслуживание делятся между хозяином и съемщиками, по следующим трем сценариям. Single net lease – вы платите ежемесячную аренду, а также налоги на недвижимость, а хозяин платит за все остальное. Double net lease – вы платите аренду, налоги, также за страховку. Triple net lease – вы платите налоги, страховку, обслуживание, вдобавок к ежемесячной аренде. Если вы снимаете помещение с другими съемщиками, расходы будут поделены между всеми, пропорционально площади занимаемой вами.
- Modified gross lease – измененный договор все включено. Такой вид договора является совмещением первого и второго типов аренды. Обычно, в добавок к месячной оплате, вы будете доплачивать некоторые, отдельно оговоренные, расходы, такие как электричество, уборка или мелкие ремонты, а хозяин оплатит все остальное.
Перед подписанием договора об аренде убедитесь, что вы понимаете, какой тип договора вам предлагают, кто за что платит и каковы дополнительные расходы, которые вам придется понести. Например, если вы платите за электричество, спросите сколько в среднем платили до вас. Постарайтесь договориться так, чтобы понести минимальные дополнительные расходы.
Срок аренды
Большинство арендодателей заинтересованы в долгосрочной аренде, 5-10 лет, или даже дольше, чтобы помещение не простаивало. Вы скорее всего получите лучшую цену, если договоритесь о долгосрочной аренде, но если существует вероятность того, что вы закроете бизнес или “вырастете” из этого помещения, будьте готовы к штрафам, предусмотренным по договору.
Также, обязательно уточните, как часто и насколько много хозяин может повышать вам аренду по истечении срока договора.
Досрочный выход из договора аренды
Если вы хотите оставить за собой право отменить договор по любой причине, попросите включить в него положения, которые позволят вам это сделать с минимальными потерями, включая:
- Право на передачу прав по договору, если вы продаете свой бизнес. Это позволит новому владельцу вашего бизнеса остаться в том же помещении.
- Право на субаренду всей или части ваших площадей, например если вы более не можете позволить себе всю площадь или же вам надо переехать в большее место.
Также не забудьте поторговаться на тему штрафов за досрочное прекращение договора аренды.
Ваши соседи
Другие съемщики могут существенно влиять на ваш бизнес, и их наличие может сослужить вам хорошую службу при согласовании условий договора. Если ваш бизнес зависит от того, насколько много людей посещают место по-соседству, например ваша фотостудия рядом с паспортным столом, так называемая co-tenancy clause (положение о совместном владении) позволит вам выйти из договора и закрыться, если закроется паспортный стол.
Также вы можете просить эксклюзивный договор, по которому хозяин не имеет права сдавать офисы вашим конкурентам. Кстати, по этой же причине эксклюзивности убедитесь, что в вашем городе нет законов, запрещающих открываться новым бизнесам, если такие уже существуют в определенном радиусе (city zoning ordinance). Например, в Сан Франциско нельзя открыть зубной кабинет, если такой уже открыт неподалеку.
Ремонт
Если вам необходимо сделать ремонт в новом месте, попросите включить в договор “build-out provisions” – положение о строительстве, описывающее:
- Работы по ремонту
- Кто платит за какие работы (в договорах долгосрочной аренды хозяева часто берут на себя часть или все расходы по строительству)
- Или съемщик (вы) должны будете вернуть помещение в его оригинальном виде.
Страховка
Вне зависимости от того, есть ли страховка у хозяина вашего офиса, мы настоятельно рекомендуем вам получить свою собственную страховку на бизнес. Она покроет вашу ответственность перед клиентами, хозяином, соседями и т.д. Цена страховки для офиса или магазина более чем приемлемая, начинается от $350 в год и зависит от того, чем именно вы занимаетесь. Например медицинский офис, офис бухгалтерской фирмы, магазин одежды, пиццерия – получить страховку на них очень легко. Если же вы предоставляете те услуги, что страховые компании не сильно жалуют, например ремонт крыш, вулканизацию, импорт или производство товаров для детей, то вы можете получить страховку только для хозяина – это называется premises only liability insurance.
Профессиональная помощь
Агенты недвижимости могут помочь вам найти площади для аренды, а также провести вас через все сложности договора. Поскольку обычно хозяева платят агентам комиссионные, мы рекомендуем вам обратится за помощью к беспристрастному юристу, который сможет вам помочь в обсуждении договора.
Договор о коммерческой аренде является юридическим документом, обязательным к исполнению. Чтобы этот договор работал на вас, вы должны понимать все его основные положения. Тогда вы сможете не только получить выгодные для вас условия, но и защитить свой бизнес от проблем в будущем.
