Если не застраховаться и сдавать жилье, будут проблемы. Фото hopeinsure.com
Если не застраховаться и сдавать жилье, будут проблемы. Фото hopeinsure.com
Как застраховать недвижимость при аренде

Как застраховать недвижимость при аренде

Риелтор рассказывает клиенту:

— Я хочу быть с вами честным до конца. Этот дом имеет еще и недостатки: на севере от него находится огромная свалка, на востоке — отстойник, на юге — ферма, а на западе — рыбная фабрика.

— Что вы говорите?! А какие же у этого дома преимущества?

— Вы всегда точно знаете, откуда дует ветер!

Сдача недвижимости в аренду является одним из самых распространенных видов дохода в Америке. Не случайно, real estate — дословно переводится с английского как “настоящее имущество”. Множество наших иммигрантов внимательно изучают этот вид дохода, тем более что в Америке очень просто открыть свой “доходный дом”. Даже если принять во внимание все возможные проблемы, а именно: поиск клиентов, ремонт, соседи, животные и прочее, при правильном подходе ваши доходы могут существенно превышать расходы.

С появлением таких сервисов как AIRBNB и VRNBO, география вложений в недвижимость существенно расширилась. Достаточно собрать 10-20% от стоимости жилья, и можно купить домик или квартиру в другом городе или штате и сдавать ее на короткие сроки (например, многие сдают кондо на Гавайских островах). Практически в каждой русской газете (хотя кто в наши дни их читает), вы найдете как минимум одно объявление опытного агента по продаже недвижимости, предлагающего свои услуги в поиске объектов для инвестиций, например в Орегоне или Северной/Южной Каролине.

Однако, не только подавляющее большинство домовладельцев, но и сами страховые агенты часто даже не подозревают о том, как правильно застраховать риск ответственности и саму недвижимость, предназначенную для сдачи в аренду. Немногие знают, что обычная страховка на дом или кондо (HO — homeowner’s insurance), которую в основном и покупают, работает только если сам владелец и проживает в застрахованном доме.

Прежде, чем страховая компания выплатит вам ущерб, представитель проведет расследование (прямо как в детективах Д.Х.Чейза), чтобы определить не нарушили ли вы условия страхования. И чем выше сумма, которую вы считаете вам должны, тем тщательнее будут рассматривать все детали вашего иска.

Как только дознаватель узнает о том, что вы сами в этом доме не жили, а сдавали его под наем, страховая будет вправе отказать вам в выплате.

Вы конечно можете идти судиться, нанимать адвокатов, и возможно даже выиграете дело, но а) такие суды занимают 2-3 года, и б) стоимость ведения таких дел исчисляется десятками тысяч долларов. Соответственно, если страховка не оплатит ваш ущерб, вам самим нужно будет найти деньги на ремонт, а в случае если по вашей вине пострадали жильцы или их гости, соседи, а также другие люди, то нужно будет оплатить и их лечение и возмещение ущерба. Суды в США довольно строго относятся к халатности хозяев по отношению к жильцам, поэтому может дойти даже до того, что вашу недвижимость заберут в счет погашения убытков.

Так что лучше всего сразу сделать правильную страховку и спать спокойно. Рассмотрим несколько примеров:

  1. Вы сдаете односемейные квартиры или дома на длительный период, от года и выше. В этом случае мы рекомендуем вам оформить полис страхования DP — Dwelling Property insurance. Он покроет ваш дом, туда же можно добавить страхование ответственности (personal liability). Стоит такая страховка примерно столько же, как и homeowner’s insurance.

  2. Вы сдаете односемейные квартиры или дома на короткий период. Большинство стандартных страховых компаний вам откажут в страховке, но вы можете получить DP страховку через surplus lines markets — страховые компании страхующие нестандартные риски. Такая страховка стоит на 20-50 процентов дороже и наряду с покрытием на починку вашего дома, также покроет вашу ответственность перед жильцами. Если же у вас несколько домов или квартир для сдачи в аренду, вы можете сэкономить, купив коммерческую страховку на недвижимость. Экономия получается за счет того, что лимит вашей ответственности перед жильцами ограничен одной суммой (например 500 тыс долларов) на всех, тогда как индивидуальная DP страховка на каждый дом, имеет свой “выделенный” лимит, и стоит больше.

  3. Вы сдаете многосемейные или многоквартирные дома (если вы сдаете несколько кондо в одном здании, то смотрите пункт 1 или 2 выше). В этом случае правильная страховка — это коммерческая (business owner’s package) — Residential Lessor’s Risk policy.

  4. Многие инвестируют в так называемые “mixed use properties” — квартиры и офисы/рестораны/магазины в одном здании, например когда на первом этаже у вас размещается какой-нибудь бизнес, а на втором и далее — квартиры. В таком случае я также рекомендую и предлагаю одну коммерческую страховку на все здание.

А всем вашим квартиросъемщикам предложите купить tenant’s insurance — он покроет их вещи от пожара, воровства и других страховых случаев, а также может покрыть их персональную ответственность, например, если их собака покусала почтальона, или огонь из гриля перекинулся на другой дом. Некоторые хозяева с самого начала обязывают своих жильцов приобретать tenant’s insurance еще и потому, что такая страховка также покрывает владельца недвижимости от ущерба, связанного с действиями жильцов (пожары, затопления, поломки, и т.д.)

AIRBNB сообщает, что они предоставляют страховку вам и вашим жильцам — Host Protection Insurance. Но не обольщайтесь — их страховка имеет большое количество ограничений, которые существенно лимитируют ваши права на получение компенсации. Укажу только несколько таких исключений: рукоприкладство, потеря дохода, персональный ущерб, грибок или бактерии. Также страховка AIRBNB имеет общий лимит на 10 миллионов долларов. То есть, денег на выплату вашего ущерба может не хватить, если ранее кто-то до вас уже получил выплаты. При средней стоимости страхового случая в $100,000 (имеется в виду не выплата, а полная стоимость сопровождения иска, по подсчетам ведущего издательства юридической литературы в США — NOLO), на все про все у AIRBNB хватит денег плюс минус на 100 исков в год.

Связаться с автором Dmitriy Glazer

Риелтор рассказывает клиенту: — Я хочу быть с вами честным до конца. Этот дом имеет еще и недостатки: на севере от него находится огромная свалка, на востоке — отстойник, на юге — ферма, а на западе — рыбная фабрика. — Что вы говорите?! А какие же у этого дома преимущества? — Вы всегда точно знаете, […]

Дмитрий Глазер
Автор |
специалист по страхованию, Калифорния