20 апреля 2021

Перегрет ли рынок жилья и надолго ли это? Мнения экспертов и наших читателей

Цены все растут и растут. Фото: Forbes

Всего несколько лет назад самым сложным при покупки дома для большинства людей было получить одобрение ипотеки.

Теперь это наименьшая из проблем, поскольку предложений во многих регионах стало рекордно мало.

По данным Redfin, почти половина домов сейчас продается в течение одной недели, а то и в течение суток с момента размещения объявления.

К тому же недавно десятки миллионов миллениалов одновременно достигли возраста первой покупки жилья, создавая дефицит по всей стране.

Рост цен обусловлен сочетанием факторов – низкими ставками по ипотечным кредитам, замедлением темпов строительства в эпоху пандемии и желанием иметь больше места, поскольку люди все чаще работают из дома.

А наша читательница Эмилия из Аризоны также видит причину в том, что “каждый пятый американец сейчас живет бесплатно (не платит ни за аренду, ни за ипотеку). Из-за того, что все заморожено (в Аризоне 2/3 новых домов без крыш не могут сдать покупателям), на рынке нет жилья”.

Согласно недавнему отчету Национальной ассоциации риэлторов, цены на жилье в среднем по стране выросли на 15,8% за год (а в некоторых местах, таких как Майами, еще больше).

Покупают задорого, платят наличными

Дома разлетаются как горячие пирожки. Фото: Forbes

“В хороших местах покупателей больше, чем продавцов – не лучшее время для покупки, время продавать!”, – пишет наш читатель и риэлтор из Нью-Джерси Евгений.

Анна из Орландо, Флорида, подтверждает, что у них “цены намного выше, чем год или два назад. Дома того не стоят, продаются в этот же день и очень много покупателей за кеш. Сумасшествие!”.

Катерина из Северной Каролины, пишет, что в их штате такой же небывалый бум: “По 20-30 желающих на один дом. Народ из Нью-Йорка и Калифорнии с налом приезжает. Цены подскочили сильно, но пока дешевле флоридских”.

Анна из Нью-Йорка рассказала, что “дома, которые реально стоят 200К, покупают за 250 и выше, ещё и за наличку”.

А на таких рынках, как Нэшвилл, Сакраменто и Бойсе, договорные абсурды, такие как отказ от всех непредвиденных обстоятельств, теперь являются стандартными условиями, поскольку паникующие покупатели слишком хотят “успеть”.

И в этой ситуации покупатели сильно рискуют. Чтобы обойти  других претендентов, многие вынуждены принимать поспешные решения. Успешные торги часто требуют отказа от любых финансовых претензий при непредвиденных обстоятельствах и/или даже отказа в праве на осмотр будущей собственности.

Это порождает ужасающую перспективу – внести большой первоначальный взнос, а затем получить отказ банка по ипотеке – и/или обнаружить, что дом требует ремонта на сотни тысяч долларов.

Ольга, риэлтор из Флориды, говорит, что спрос на недвижимость у них сумасшедший. “На каждый объект несколько желающих в течение нескольких часов. Некоторые покупатели просят меня сделать офер даже без инспекции в контракте. Земля подорожала практически в 2 раза”, – пишет Ольга.

А Саша из Калифорнии привела такой пример: в Сан-Диего ее подруга увидела дом, за который просили $675 тысяч. Она предложила $700. В результате дом продали за $775. 

Миллениалы созрели для покупки своего первого жилья. Фото: Forbes

Но, судя по откликам наших читателей, не во всех штатах наблюдается подобный бум.

Евгения из Джорджии поделилась с нами, что ее семья отремонтировала дом на продажу и “думали, что улетит как миленький. Но нет несколько раз сделка отменялась, хотя банки якобы сейчас даже охотнее деньги на ипотеку дают… и даже цену понижали, но нет.”

Евгения предполагает, что все дело в ценах на стройматериалы – пока они растут, строить совсем не выгодно.

По данным Ассоциации ипотечных банкиров, состоятельные покупатели продолжают приобретать вторые и третьи дома в качестве инвестиций.

Это создало “теневую инвентаризацию” миллионов домов, которые никогда не попадают на рынок.

Потому что для владельцев выгоднее “держать” недвижимость, чем продавать, пока цены продолжают превышать затраты на ее содержание.

Это “мыльный пузырь”?

Так соответствует ли нынешний рынок жилья определению “мыльного пузыря”? И если он лопнет, что произойдет дальше на фоне медленного восстановления экономики после пандемии?

Что такое “мыльный пузырь” в принципе?

Это период, когда рост цен вызывает энтузиазм среди инвесторов, которые затем повышают цены, и это повторяется снова и снова, пока цены не станут слишком высокими”. 

И еще более важно получить ответ на вопрос: “Стоит ли мне покупать дом сейчас?”.

Константин из Нью-Йорка уверен, что не стоит: “Недвижимость – это это цикл, сейчас идёт вверх, а значит скоро пойдет вниз, так как люди платят значительно больше рыночной цены”.

Мы попросили наших читателей принять участие в опросе о том, перегрет ли рынок недвижимости, и если да, то скоро ли лопнет пузырь?

57 человек выбрали вариант “я уже не знаю, что и думать”.

39 решили, что “уже поздно покупать, скоро бабах, тогда и куплю”.

18 человек признались, что “копят деньги на дом”.

16 человек уверены, что “еще есть хорошие возможности, надо знать места”.

Еще 16 считают, что “рост только начался, доллар уже не тот”.

А трое намерены “купить землю и построить дом самим”.

Все не так безнадежно

Пандемия замедлила строительство домов. Фото: Фото: Forbes

По словам Марра из Redfin, “Текущий рынок еще не соответствует определению пузыря. Цены на жилье в январе выросли более чем на 11% по сравнению с годом ранее, что больше роста заработной платы.

Но структура рынка недвижимости прочна, даже если кажется, что цены выходят из-под контроля”.

Несмотря на то что зарплата давно перестала идти в ногу со стоимостью жилья, большинство молодых, впервые покупающих жилье, получили ссуды по исторически низким процентным ставкам.

Так что они, а также покупатели, платящие наличными, не будут иметь никаких проблем с выплатой ипотечных кредитов.

Все это означает, что ситуация все же совершенно отличная от пузыря 2008 года.

“Тогда спекуляции подпитывались легким кредитом, а не дешевым кредитом, – говорит Марр. – Для покупателей было обычным делом ничего не откладывать и спекулировать на недвижимости, потому что все, что им нужно было сделать, это заполнить несколько листов бумаги.

На этот раз спрос реальный – со стороны перешедших на удаленку сотрудников и компаний, переезжающих в штаты с более низким налогом”.

Цены за аренду тоже растут

Рынок аренды тоже стал напряженным, поскольку все больше арендаторов, которые хотели купить собственное жилье до пандемии, но были вынуждены сидеть взаперти на карантине – и не купили.

А домовладельцы, которые продали жилье до пандемии, чтобы купить новое, тоже не смогли это сделать и вынуждены снимать жилье.

Так, Катерина пишет, что она с семьей приехали во Флориду и “пытались купить, потом хоть снять – но тут ужас, предложения нет на рынке, за дом, который мы снимали 2,5 года назад за $3500, сейчас хотят $5000”.

Отсюда самый важный вопрос: если не крах, то что остановит нынешний жилищный бум? 

“Цены не могут расти бесконечно, – говорит Марр из Redfin. – Сильное повышение ставок по ипотечным кредитам, которое, вероятно, произойдет в ближайшее время, неизбежно снизит удорожание жилья и вернет цены в соответствие с заработной платой”.

Например, однокомнатные квартиры возле метро в Нью-Йорке уже подешевели. Здесь можно посмотреть точные цены по конкретным адресам.

Еще на эту тему

Обнаружен новый штамм коронавируса. США закрывают сообщение с восемью странами

Байден возвращает правило “Оставайся в Мексике” для просителей убежища

Что дарить в 2021 году: лучшие подарки, от которых любой будет в восторге

Начинать новую жизнь в иммиграции сложно. “Рубик” облегчает этот путь. Наша цель – помочь иммигрантам достичь успеха в США. Для этого мы пишем статьи, снимаем видео, отвечаем на ваши вопросы, организовываем семинары, создаем среду общения без агрессии и осуждения в наших соцмедиа.

Над “Рубиком” работает более десяти человек, и у нас много затрат – зарплаты, хостинг и так далее. У нас нет внешних инвесторов со скрытыми мотивами. Проект основан и принадлежит журналисту и иммигрантке Катерине Пановой. “Рубик”  живет исключительно за счет рекламных доходов и поддержки аудитории.

Пожалуйста, поучаствуйте в нашей миссии помощи иммигрантам. Ваш взнос пойдет на подготовку материалов, которые помогут конкретным людям – найти работу, избежать депортации, распознать мошенников.

Поддержать Рубик
Заказать консультацию