Вопросы и ответы с риэлтором Евгением Яворским

Евгений Яворский. Фото Facebook

В фейсбук-группе США Life состоялась сессия вопросов-ответов с риэлтором Евгением Яворским.

Евгений Яворский родился в Киеве. С 2016 занимался риэлторским бизнесом в Польше, а затем переехал с семьей в США, чтобы продолжить развивать бизнес-проекты.

Евгений сотрудничает с американским брокером по недвижимости Exp Realty и специализируется на продаже, покупке и аренде в северном Нью-Джерси. Exp Realty недавно вышел на биржу NASDAQ. У брокера более 350 агентов в самом Нью-Джерси и свыше 16 000 по всем штатам.

«Рубик» публикует самые интересные вопросы из сессии и ответы на них.

Есть ли смысл покупать недвижимость в Нью-Джерси с целью инвестиций?

Есть, так как жители Нью-Йорка активно перемещаются в пригороды. Этот тренд не вчера появился и не завтра исчезнет. Жить семьей, с детьми в большом городе не всегда удобно по ряду причин. А в Нью-Джерси, например, даже школы бесплатные – для местных. Если сравнить цены на частные школы в Нью-Йорке, можно понять, почему семьи перемещаются в пригороды. То есть спрос на жилье большой.

На что обращать внимание при покупке первой недвижимости в США?

Если вы только приехали в США, лучше начинать с аренды. Так вы можете пожить в нескольких городах и выбрать свой. А когда надумаете купить недвижимость, заручитесь поддержкой риэлтора. Без него будет сложно, хотя вы, конечно, можете найти хороший вариант и сами. Просто риэлтор – как терапевт, он расспросит вас обо всем и поможет найти то, что вам необходимо. В Нью-Джерси часто переезжают семьи с детьми, которые поступают в старшую школу и готовятся к колледжу. Здесь хорошие школы, которые играют на руку при поступлении в колледж. То есть семьи приезжают на три-четыре года. Поэтому те, кто продает недвижимость, не очень стараются отремонтировать свои дома основательно. В Нью-Джерси преобладает старый жилой фонд, в нем могут сделать ремонт, но иногда даже не капитальный. Поэтому нужно быть осторожными.

Как проходит процесс выбора недвижимости?

Сначала вам нужно определиться с городом, в котором вы хотите жить. Затем с районом – здесь уже может помочь риэлтор, который вместе с вами поможет выбрать и конкретные улицы, где стоит искать жилье. Далее выбирайте 20-40 вариантов домов, которые выставлены на продажу или аренду. И затем сами или с риэлтором изучите их, проведите тщательный осмотр. Помните, что вам там жить долго. Обращайте внимание на те изъяны, которые нельзя изменить. Если в доме зеленые стены, их можно перекрасить. А с низким потолком будет сложнее.

Кто платит за услуги риэлтора?

Иногда лендлорды, которые хотят просто сдать жилье и не вникать во все переговоры, нанимают риэлтора и полностью оплачивают его услуги. Или наоборот, заключают договор и указывают, что за услуги платит арендатор. В случае покупки существует железное правило – комиссию платит продавец на половину с покупателем. Поэтому, если вы видите объявление от имени хозяина жилья, есть смысл задуматься. Возможно он не хочет платить комиссию, иногда достаточно высокую, а иногда просто хочет скрыть какие-то дефекты жилья от риэлтора и покупателя.

Каковы особенности у аренды в Нью-Джерси?

В первую очередь нужно понимать, что так как спрос на дома в Нью-Джерси большой, то и сдаются они быстро. В среднем апартаменты уходят за две недели. И лендлорды очень придирчивы – клиенты у них будут всегда. Поэтому вам иногда могут отказать только потому, что вы задаете слишком много вопросов. Также лендлорды не всегда рассказывают и указывают в договоре все нюансы дома, а после въезда начинаются проблемы. Чтобы этого избежать, лучше нанять риэлтора, который знает эту местность и ее особенности. Он же и поможет решать вопросы. Также помните, что в Нью-Джерси апартаменты сдают без мебели, будет только кухня, холодильник, плита. Для многих это шок.

Какие дефекты жилья могут быть в Нью-Джерси?

Так как здесь очень распространен старый жилой фонд, то в первую очередь нужно проверить, не зарыта ли на территория цистерна с мазутом или маслом, которым раньше отапливали такие дома. Потому что если ее обнаружат, вам придется за свои деньги ее утилизировать, а потом и привести участок в порядок.

У недвижимости в Нью-Джерси есть свои особенности. Фото equityapartments.com

Имеет ли смысл покупать недвижимость?

Сейчас по стране низкая ипотечная ставка, и если вы арендуете квартиру, то переплачиваете 26% от той суммы, которую вы бы отдали, купив эту квартиру и выплачивая ипотеку. Если у вас стабильный доход и хорошая кредитная история, стоит покупать свою недвижимость.

Когда недвижимость может принести доход, если ее продать?

Сейчас по стране средний цикл недвижимости – около 10 лет. Если вы купили ее пять лет назад и хотите продать сейчас, то продадите с небольшим убытком. То есть выгоднее взять ипотеку, и продать жилье через 10 лет, выйдя в плюс. К тому же чаще всего лендлорды сами выплачивают ипотеку, по сути, за счет вас, и вы еще даже даете им на вас заработать.

Если есть налоговая декларация только за год, можно получить ипотеку?

Вы можете претендовать на ипотеку всегда, просто для доказательств вашей платежеспособности понадобятся еще и другие, дополнительные документы. Для этого лучше проконсультироваться с брокерами, чаще всего это бесплатно. Они подскажут, какие документы вам еще понадобятся. Но помните, что для “неблагонадежных” слоев населения (а только прибывшие в США иммигранты считаются такими) будет повышена процентная ставка.

Куда лучше обращаться за самой выгодной ипотекой?

Частные и мелкие банки часто предлагают более выгодные процентные ставки по ипотеки, чем крупные. Также есть различные кредитные союзы. Есть также частные инвесторы, которые предлагают ипотеку под большие проценты, но при этом дают кредит тем, у кого не такая хорошая кредитная история.

Не опасно ли сдавать квартиры через Airbnb?

Если у вас одна квартира и вы сдаете ее через сайт Airbnb, то никаких проблем не будет. Но если у вас условно пять объектов недвижимости, то вам для сдачи нужно получить лицензию риэлтора, или нанять управляющую компанию, которая займется этим вместо вас. Иначе будут проблемы. Но перед сдачей обязательно убедитесь, что у вас в общественном договоре нет пункта, запрещающего вам это делать. Потому что могут наведаться и соседи, и управляющая компания, и городские инспекторы. Главное – платить налоги с дохода, и проблем не будет.

Ожидается ли в ближайшее время падение рынка недвижимости?

Не нужно путать спад экономики с кризисом на рынке недвижимости. В данный момент нужно ожидать рецессию экономики (говорят, в следующем году), но на рынке недвижимости это критично не отразится. За последние пять кризисов только за время трех цена на жилье поднялась. Это касается и кризиса 2008 года, но все мы понимаем, что это был мыльный пузырь, когда кредиты выдавались всем подряд. Сейчас такого нет, чтобы получить кредит, нужно пройти тщательную проверку.

Еще на эту тему

В Техасе откроется генконсульство Украины

Как в Колорадо помогают иммигрантам без документов жить и работать

Иммиграционная служба продлевает разрешение на работу до двух лет и снова разрешает досылать документы

Начинать новую жизнь в иммиграции сложно. “Рубик” облегчает этот путь. Наша цель – помочь иммигрантам достичь успеха в США. Для этого мы пишем статьи, снимаем видео, отвечаем на ваши вопросы, организовываем семинары, создаем среду общения без агрессии и осуждения в наших соцмедиа.

Над “Рубиком” работает более десяти человек, и у нас много затрат – зарплаты, хостинг и так далее. У нас нет внешних инвесторов со скрытыми мотивами. Проект основан и принадлежит журналисту и иммигрантке Катерине Пановой. “Рубик”  живет исключительно за счет рекламных доходов и поддержки аудитории.

Пожалуйста, поучаствуйте в нашей миссии помощи иммигрантам. Ваш взнос пойдет на подготовку материалов, которые помогут конкретным людям – найти работу, избежать депортации, распознать мошенников.

Поддержать Рубик
Заказать консультацию