Как снять жилье в США. Путеводитель для арендатора

Российская поговорка “Два переезда равны одному пожару” неактуальна в США: американцы переезжают порой десятки раз за свою жизнь, и переезд для них – не катастрофа.

В Украине и России люди в основном  живут в собственных квартирах, доставшихся по наследству от родственников, некоторые покупают жилье (чаще всего в ипотеку), и лишь небольшая часть населения квартиры снимает. Жители  США чаще всего квартиры (дома) арендуют. Причем тут так принято – снимать жильё и часто переезжать в другой район, город и даже штат, если там, например, предложили хорошую работу.

Еще одна особенность американского “жилищного сектора” – проживание с руммейтами (соседями). В крупных городах цена аренды очень высока, и часто студенты и молодые люди без семьи предпочитают именно такой вид жительства В Нью-Йорке, например, почти каждый третий арендатор делит апартаменты с другими руммейтами. 

Жилье в Америке бывает разное и различается по типу, по планировке, по метражу. Порой бывает нелегко отличить большую студию с альковом и сооруженной перегородкой от односпальной квартиры. Что же скрывается за распространенными названиями?

Основные виды и типы жилья в США:

• Комнаты (в доме или апартаментах). Самый бюджетный вариант, который отлично подходит для студентов, например, или на первое время. Обычно сдаются частными лицами.

• Студия (studio) – это самый маленький вариант квартиры, хотя встречаются студии 100 и более метров. Здесь гостиная и спальня объединены в одно целое. Кухня может быть как совмещена с этой единственной комнатой, так и быть обособленной.

• Апартаменты – расположены в апартамент-комплексах, принадлежащих управляющей компании. Часто здесь есть целый ряд дополнительных удобств, таких как спортзал, бассейн, лаундж-зона (в том числе и на крыше) и т. д. Чем больше удобств – тем дороже аренда. Зато любые бытовые неурядицы и поломки – это забота менеджмента, а не ваша.

• Кондо – это квартира в многоквартирном доме – те же апартаменты, только у каждого кондо частный владелец, а территория всего комплекса находится в совместной собственности владельцев.  Стоят кондо дешевле. С бытовыми проблемам надо будет обращаться к хозяину.

• Дом. Например, дом односемейный (single-family-home) – это отдельно стоящий дом, не имеющих общих стен с соседним зданием. Одно жилище для одной семьи. Размеры и типы домов могут сильно отличаться друг от друга. Обычно есть задний дворик (backyard).

• Multi-unit house – дом на несколько квартир, но имеющий одного владельца. Каждая квартира состоит из кухни, спальни, ванной, а также имеет свое отдельное отопление и электроснабжение (а очень часто отдельный вход и даже отдельный гараж).

• Танхаус (townhouse/townhome) – это гибрид дома и квартиры, иногда двухъярусная квартира. Это здание, имеющее как минимум одну смежную стену с соседним строением (как правило, таким же). Танхаус по строению напоминает отдельный односемейный дом, иногда имеется небольшой собственный садик (backyard). Часто таунхаусы объединены общей управляющей ассоциацией, которая собирает взнос с владельцев и потом оплачивает некоторые затраты (страховка здания, стрижка газонов, уборка и вывоз мусора).

• Ground floor unit (basement unit) – Обычно в Америке первый жилой этаж немного поднят на землей, а  под первым этажом расположены прачечная, кладовые, велосипедная и т.д. Иногда этот нижний уровень здания занимают жилые квартиры –  ground floor apartment (basement unit). Это может быть квартира, уровень пола которой находится на уровне земли, а может быть “утоплена” в землю довольно глубоко (окна в этой квартире будут под потолком). Квартиры эти пользуются меньшим спросом, зато они на порядок дешевле остальных квартир в здании.

Однако у тех, кто только приехал в Америку и ищет свое первое жилье, возникает много вопросов по этому поводу, и арендовать квартиру сразу на длительный срок может быть не так-то просто для “новичков”.

(О том, какие еще  важные первые шаги нужно сделать после переезда в США, “Рубик” писал в этой статье.)

Поиск жилья требует времени. Но если “в запасе” нет гостеприимных родственников, которые готовы поселить вас у себя на первое время (пока вы будете спокойно искать подходящее жилье), то вариантов остается не так и много. 

Конечно, можно сразу заплатить на полгода вперед, но не каждому это по карману. К тому же, в США краткосрочная аренда не очень распространена, поэтому найти жилье на несколько недель или пару месяцев непросто.

Аня из Далласа рассказывает: “Все зависит от штата. Наши знакомые на первый месяц снимали жилье через airbnb, а мы останавливались у своих знакомых. Как получили SSN и грин-карты, нашли апартаменты. Везде требовали доказательства, что у нас на счету есть сумма, равная полугодовой аренде. Мы открыли счёт в американском (зарубежные банки здесь не в счёт) банке и предоставили выписку со счета на $10 000. После этого удалось снять жилье. Но в каждом штате свои требования”.

От Марины из Лос-Анджелеса арендодатели требовали другое: “У нас было $ 38 000 на счету, но их это не интересовало, нужна была постоянная работа и кредитная история. Сдали нам жилье только после того, как мы нашли финансового гаранта с хорошей кредитной историей”.

Где искать жилье:

• Airbnb — главный инструмент поиска квартир на короткий срок. Однако при его использовании нужно соблюдать осторожность, поскольку многие ассоциации жилых комплексов в США не разрешают сдавать квартиры менее чем на полгода – в итоге бывают случаи, когда людей выселяют из квартир, например, по жалобе соседей.
• Craigslist — одна из старейших и самая популярная доска объявлений в США, с ее помощью можно попробовать найти варианты краткосрочной аренды, но там  много мошенников и нужно быть очень аккуратными.
• Zillow или Trulia и в местных сообществах в Facebook.
• GoMLS Miami (для Майами) и другие локальные базы недвижимости.
• Booking.com – краткосрочная аренда в отелях.
• Apartments.com: Apartments and Homes for Rent – можно найти очень неплохие варианты.
• Google Maps – многие наши читатели рекомендовали этот ресурс.
• Поселиться у друзей или родственников.
• Value Place — в процессе поисков квартиры можно останавливаться в так называемых отелях продленного пребывания (Extended stay hotels).

“В таких отелях очень удобные, полностью меблированные номера с самым нужным набором посуды, плиты и кухонной утвари. Ни кредитной истории, ни ССН, ни зарплатных чеков не требуют. Чем дольше живешь, тем меньше платишь — пару лет назад в Теннесси, Арканзасе, Миссисипи нам такие номера обходились приблизительно в $1000 в месяц”, – рассказывает Леся Перез из Техаса.

И действительно, жилье в США сдается, как правило, пустым. Обычно есть раковина, плита и еще, возможно, пару предметов мебели/техники на кухне, а в комнатах – ничего нет. Новую недорогую мебель и хозяйственные мелочи можно купить в Walmart, Ikea или по объявлениям (иногда даже отдают бесплатно – только забери). Еще недорого можно купить вполне хорошую мебель и утварь на гаражных распродажах (обычно по выходным).

Где еще можно искать жилье?

Попробуйте использовать соцсети с выгодой – напишите всем своим знакомым и в группах, что вы ищете жилье в таком-то городе.

Говорят, и такой способ неожиданно может сработать.

Можно даже погулять в тех районах, которые вам нравятся, и поискать объявления “For rent”. Это, конечно, если вас не поджимают сроки. Зато так вы можете поговорить с хозяином и поторговаться.

Самое дорогое жилье в крупных городах, а чем меньше городок, тем дешевле. Но зато там труднее найти хорошую работу и обычно есть другие “подводные камни”. Если вы уже выбрали город для проживания, то сориентироваться в ценах на квартиры в том или ином районе вам поможет сайт RentoMeter.  Там можно ввести название района или улицы, указать количество спален и узнать среднюю цену на подобные квартиры.

В русских газетах (например, Russkaya Reklama) можно найти сотни объявлений о поиске руммейтов или о сдаче отдельных квартир. В маленьком городке ищите местную газету – объявления о жилье неподалеку будут в разделе объявлений под названием Classified. 

Читайте здесь советы детектива о том, как не попасться на удочку мошенникам при аренде жилья.

Тамара из Оклахомы предупреждает, что слишком низкая цена может быть сигналом о мошенничестве. Она узнала это на своем опыте. Несколько лет назад она с мужем-офицером уехала в Чикаго, а свой дом супруги решили просто закрыть. Каково же было ее удивление, когда через некоторое время ее вызвали в суд. Оказалось, неизвестные мошенники использовали ее дом по такой схеме: они заранее вычисляли в городе дома, где никто не живет, и выставляли их на  Craigslist за очень низкую цену без ведома владельца. Дом Тамары на 4 спальни “сдавали” за $ 700 в месяц плюс депозит за 2 месяцам аренды – итого $ 2100. Мошенники давали реальный адрес, прикладывали “левые” фото дома изнутри и приглашали желающих (которых было немало) на показ. Но в последний момент сообщали потенциальным арендаторам, что не могут приехать “по очень уважительной и срочной” причине, и предлагали осмотреть пока дом снаружи. С теми, кому дом и цена понравились, потом подписывали контракт и даже выдавали ключи, которые, увы, не подходили к дверям. Вскоре некоторые обманутые люди обратились с исками в суд. Тамаре, как собственнице, пришлось доказывать, что она не имеет к этому мошенничеству никакого отношения.

Нужен ли вам риэлтор?

Определитесь с этим еще до начала поисков. И первое, что нужно спросить, если вы звоните по объявлению: кто с вами говорит – владелец  жилья или агент? Иначе о том, что этот человек – агент и что вы должны ему заплатить за услуги, вы можете узнать слишком поздно.

Чего не стоит делать по телефону – это торговаться.

Лучше расспросите обо всем подробно – и если вас все предварительно устраивает, назначьте встречу. И уже потом, на месте спросите, возможно ли снижение цены.

Как понимать разные “кодовые слово” в объявлениях о жилье, объясняет Нина Зотова из Нью-Джерси.

По правилам многих штатов, услуги риэлтора оплачивает арендодатель, поэтому пользоваться услугами специалистов по поиску недвижимости выгодно — они подбирают подходящие под требования варианты, организовывают просмотр квартир, объясняют условия арендного договора и помогают внести в них важную информацию, например, о существующих повреждениях жилья — при выселении это поможет избежать проблем с получением секьюрити-депозита.

Обязательно спросите заранее, что входит в стоимость аренды: включена ли оплата коммунальных услуг, Интернета и прочих услуг в цену или за это нужно будет платить дополнительно? Кто оплачивает устранение возникающих неполадок, вроде засоров в ванной или сломанного замка? Самое главное, не забывайте: права и обязанности сторон регулируются договором аренды. Именно агент поможет составить уникальный арендный договор — для этого можно использовать специализированные сайты, вроде этого.

Алена из Майами, Флорида, предупреждает: “Во Флориде арендатор не платит комиссию риелтору, а платит арендодатель. Но знаю много случаев, когда риелторы говорят обратное тем, кто только что приехал. Так что, новички, будьте внимательны!”.

Также следует неукоснительно соблюдать правила ассоциации дома, например, в различных жилых комплексах по-разному регулируется возможность приглашать гостей на длительный срок. Если это запрещено правилами, то приезд родственников или друзей с родины на неделю может привести к штрафу и даже расторжению договора.

И уж точно не нужно пересдавать квартиру кому-то, кто не указан в договоре аренды.

Удаленный поиск жилья

В некоторых случаях арендовать квартиру на длительный срок еще до приезда в страну все же можно удаленно — для этого нужно воспользоваться услугами русскоговорящего риэлтора. Чаще всего такой специалист помогает сдавать недвижимость нашим бывшим соотечественникам, которые не столь придирчивы, как арендодатели-американцы. Кроме того, русскоязычные хозяева могут принять в качестве гарантий платежеспособности выписки со счетов в российских и украинских банках, что вряд ли возможно при аренде квартиры у людей, которые не говорят по-русски.

При аренде по такой схеме риэлтор будет присылать варианты жилья по электронной почте — с указанием всех необходимых условий и затрат (нужно ли собеседование в ассоциации, сколько будет стоить проверка на наличие нарушений закона). Обычно таким образом арендуют жилье на краткосрочный полугодовой контракт, за время действия которого можно уже без спешки найти жилье на длительный срок. Сделать это будет проще в крупных городах, куда часто приезжают туристы — например, такая практика довольно распространена в Майами. После  прохождения проверок в электронном виде подписывается договор аренды — соответствующие картинки можно распечатать и показать таможенному офицеру в аэропорту, если он поинтересуется, где вы будете жить.

Но и этот способ может быть небезопасен. “Я бы не советовала снимать жилье удаленно, слишком рискованно — говорит Дарья Амосова, 32-летний руководитель ИТ-проектов из Финикса, штат Аризона. — Есть шанс, что на фото все будет выглядеть красиво, но в жизни совсем не так, а разрыв договора аренды – это всегда очень дорого”. Поэтому Дарья рекомендует искать жилье уже на месте.

С разрывом договора аренды столкнулась и наша читательница с ником El Sh из Тампы, Флорида: “Потеряли несколько тысяч из-за досрочного выезда. Риэлтор попросила подписать дополнительную бумагу, что все регулируется по законам штата Флорида. Потом выяснилось, если выезжаешь раньше срока, залог не возвращается, и ты платишь аренду, пока хозяин не найдет новых жильцов, с чем он, конечно, не торопится – зачем? Мораль: изучайте местные законы”. 

Тамара из Калифорнии пишет: “Попала на мошенника с Craigslist. Взял депозит $1000 и пропал. Есть его расписка на бланке его фирмы и фото его прав, его страница в Фейсбуке активна. Отдавать не спешит, находит разные предлоги”.

Ирина из Калифорнии советует жилье для аренды искать по объявлениям самостоятельно, а для покупки – с риэлтором. Но в обоих случаях “проверять как следует, что это за жилье”.

Vahe Gem из Сан-Диего, Калифорния, пишет, что всегда искал жилье без помощи риэлтора: “ Итак, Массачусетс – Craigslist, Пенсильвания – Google Maps, Калифорния – Zillow. Главное – иметь доход и показать его собственнику. В зависимости от кредитной истории будет определен депозит (в худшем случае потребуют оплатить первый и последний месяц + депозит в размере месячной оплаты)”.

Какие документы нужны?

Для того чтобы снять квартиру на длительный срок, нужно обязательно подписывать арендный договор (lease) — часто его утверждают в ассоциации жилого комплекса, и в большинстве случаев минимальная продолжительность аренды в таком договоре составляет 6 месяцев. Арендаторам также приходится и оплачивать проверку своей криминальной истории — обычно она стоит около $150 на человека. В некоторых случаях для одобрения аренды может потребоваться и собеседование в ассоциации жилого комплекса. Кроме того, обычно ассоциации проверяют такие документы потенциального арендатора.

• положительная кредитная история и история аренды;

• подписанная вами форма, что вы соглашаетесь на проверку вашего прошлого (background) и кредитной истории;

• номер соцстрахования SSN;

• подтверждение дохода;

• залог за месяц-два вперёд;

• ID (копию удостоверения личности);

• бывают еще какие-то дополнительные требования.

Если вы снимаете квартиру через управляющую компанию, у них на такой случай есть форма, которую вы должны заполнить (это стоит обычно $25-100).

За что нужно заплатить сразу? 

При заселении для одобрении арендного договора нужно будет оплатить сразу первый и последний месяц аренды и так называемый “секьюрити депозит”, который при выселении владелец вернет, но может вычесть из него деньги за повреждения, оставленные жильцами в квартире.

Иногда можно договориться о том, чтобы заплатить только за первый месяц аренды и депозит.

Также часто нужно  предоставить депозит ассоциации в размере одной месячной платы — его вернут при выселении, но вычтут деньги, если жилец повредил какое-либо общедомовое имущество, расположенное вне территории квартиры — например, спортивные тренажеры или стол для пинг-понга в комнате отдыха.

Для бронирования квартиры обычно достаточно оплатить задаток на счет владельца, а депозит и прочие оговоренные суммы передаются наличными  уже при заселении. При аренде жилья уже на месте вероятность возникновения проблем меньше. Риэлторы помогают разобраться с документами, а хозяевам важно лишь увидеть доказательства платежеспособности заемщиков, считает Ольга Гор из города Харрисонбург, штат Вирджиния: “Я просто выбрала таун-хаус, заплатила двойной security deposit, принесла bank statement, удостоверяющий, что платежеспособна, взяла ключи и вселилась”.

Старайтесь  оплачивать жилье банковским чеком. На чеке укажите, за что платите (For rent). Если  владелец не соглашается на оплату чеком, а только наличными, то тогда требуйте чек (Receipt), где будет написано, за что вы заплатили (например, 6063 Amande Street — for rent September 2019).

Иногда неприятности поджидают там, где их совсем не ждешь.

Дилором Джураева пишет, что ее “первая квартира оказалась вся в клопах. Потеряла много мебели и одежды. Совет: проверяйте на bed bugs перед заселением”.

Тамара: “У меня тоже были то ли клопы, то ли блохи в мебели. Только сядешь – вся покусанная. Ужас”.

Конечно, предусмотреть все заранее невозможно. Но найти подходящее жилье по силам каждому.

Удачи вам на новом месте.